Hof van Cassatie vernietigt vonnis in vastgoedzaak

Hof van Cassatie van België 14 juni 2021, IEFbe 3655; C.20.0524.N (Immoweb tegen Immoscoop) Het Hof van Cassatie heeft een eerdere uitspraak van het Hof van Beroep in Antwerpen vernietigd. De zaak ging over een vermeende schending van de mededingingsregels. Partijen in deze zaak exploiteren een website waarop derden advertenties kunnen plaatsen voor de verkoop of verhuur van vastgoed. Immoweb is jarenlang de grootste bekendste vastgoedsite in België. Immoscoop is opgericht in 2016 en is een nieuwkomer op die markt. Immoweb beklaagde zich voor de rechtbank over bepaalde bepalingen (hierna: bepaling A en B) van het 'Charter' van Immoscope. 

Bepaling A stelt dat de vennoot-vastgoedmakelaar exclusieve rechten heeft voor de verkoop of verhuur van nieuwe goederen gedurende een periode van één maand. Deze exclusiviteit houdt in dat het nieuwe goed alleen via de lmmoscoop portal en eventueel de eigen website van de vennoot-vastgoedmakelaar te koop wordt aangeboden. Bepaling B voegt toe dat als de periode van een maand niet voldoende is of als er extra maatregelen nodig zijn om de exclusiviteit te beschermen, de raad van bestuur hiertoe beslissingen kan nemen. 

Volgens Immoweb schenden deze bepalingen de mededingingsregels omdat vastgoedmakelaars elkaar zo toezeggen een deel of het geheel van de door hen te koop aangeboden goederen pas na een bufferperiode van één maand te adverteren op andere vastgoedwebsites dan Immoscoop. De rechtbank in eerste aanleg oordeelde uiteindelijk dat de bepalingen inderdaad een mededingingsbeperkend karakter hebben. De rechter beveelt Immoscoop dat ze moeten stoppen met het promoten, aanzetten tot, of het afsluiten, uitvoeren of afdwingen van enige vorm van overeenkomst waarbij ze elkaar beloven om een deel of het geheel van de door hen aangeboden goederen niet te adverteren op andere vastgoedsites dan Immocoop.

In hoger beroep noemde Immoscoop deze gang van zaken het zogenaamde 'primeurmodel' en betwistten dat de bepalingen de mededingingsregels schonden. Het hoger beroep van Immoscoop werd uiteindelijk ongegrond verklaard. 

Tegen dit besluit gaat Immoscoop nogmaals in cassatie bij het Hof van Cassatie (hierna: het Hof). Het Hof oordeelt dat de appelrechter ten onrechte een vonnis heeft uitgesproken op grond van de regels met betrekking tot rechtsmacht. De appelrechter had alle overwegingen die Immoscoop had aangevoerd over de bufferperiode van één maand moeten beoordelen. Daarbij stelt het Hof dat de rechter in eerste aanleg niet heeft geoordeeld dat de bufferperiode onwettig is, maar dat deze dat in bepaalde gevallen wel kan zijn. In casu was de bufferperiode van Immoscoop niet direct onwettig, omdat Immoscoop over voldoende rechtsmacht beschikt. Hierdoor is er geen sprake van een monopolie waar Immoweb naar zou streven. 

Op deze gronden besluit het Hof van Cassatie het eerdere arrest van de appelrechter te vernietigen en de zaak te verwijzen naar een ander hof van beroep.

Uit het voorgaande blijkt nochtans ontegensprekelijk dat de beslissing van de eerste rechter in belangrijke mate was gestoeld op, en derhalve niet los kan worden gezien van, de duurtijd van de afspraak. Op geen enkele wijze heeft de eerste rechter geoordeeld dat een bufferperiode 'ongeacht de duur ervan' strijdig is met de vrije mededinging. De eerste rechter heeft enkel geoordeeld dat een bufferperiode van 4-6 maand onwettig is (waarbij uitdrukkelijk werd gesteund op de duurtijd van de periode zodat deze duurtijd een integraal onderdeel uitmaakt van de beslissing), en dat een bufferperiode van 1 maand in bepaalde omstandigheden gewettigd kan zijn doch niet in casu nu zesde eiseres reeds over voldoende marktmacht beschikt.

Op gelijkaardige wijze zijn eveneens onwettig, de overwegingen van de appelrechters krachtens dewelke "het gezag van het gewijsde impliceert dat de afspraak, ook wanneer die minder lang duurt, mededingingsbeperkend is qua strekking dan wel qua effect" (p. 14, eigen nadruk), krachtens dewelke "de vaststelling van de eerste rechter dat de afspraak de mededinging beperkt, geldt eveneens ongeacht de duur van die afspraaR' (p. 15, eigen nadruk), krachtens dewelke "het vonnis a quo vast[stelt] dat de afspraak van [eiseressen] ook (merkbare) mededingingsbeperkende effecten heeft. Die vaststelling geldt eveneens ongeacht de duur van die afspraaR' (p. 15, eigen nadruk), krachtens dewelke de eerste rechter overwoog "dat het document 'Aanpassing charter' van 5 juni 2019 zonder meer beoogt om op volstrekt wederrechtelijke wijze een monopolie na te streven. ' Deze overweging heeft gezag van gewijsde. Zij geldt voor de door [eiseressen] gemaakte afspraak, ongeacht de duur ervan" (p. 16, eigen nadruk), en krachtens dewelke "de vaststelling van de eerste rechter dat dergelijke afspraak niet voldoet aan de voorwaarden voor vrijstelling geldt ongeacht de duur ervan" (p. 17, eigen nadruk). Steeds geven de appelrechters op die manier een foutieve lezing aan het vonnis van de eerste rechter, nu diens beslissing uitdrukkelijk was gebaseerd op de concrete duur van de bufferperiode.

Door aldus in het vonnis van de eerste rechter te lezen "dat de door [eiseressen] gemaakte afspraak, ongeacht de duur ervan: - de mededinging op de Belgische markt of een wezenlijk deel daarvan op merkbare wijze beperkt,· - niet is te aanzien en niet in aanmerking komt voor vrijstelling" en bij herhaling te overwegen dat (het gezag van gewijsde van) de beslissing van de eerste rechter zich uitstrekt tot de onwettigheid van een bufferperiode
"ongeacht de duur ervan", hoewel de eerste rechter uitdrukkelijk de concrete duurtijd van de bufferperiode in acht heeft genomen bij zijn beoordeling ( en zelfs heeft overwogen "In die optiek is de duur van de bufferperiode of periode van exclusiviteit uitermate relevant in de beoordeling van dit geschil"), geven de appelrechters aan het vonnis van de eerste rechter een uitlegging die onverenigbaar is met de bewoordingen ervan zodat zij de bewijskracht ervan schenden (schending van de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek), en geven zij een verkeerde draagwijdte aan het gezag van gewijsde van het vonnis van de eerste rechter en aan wat door de eerste rechter bij wege van eindvonnis is beslist (schending van de artikelen 19, eerste en tweede lid en 23 tot en met 26 van het Gerechtelijk Wetboek en artikel